Lidt over syv millioner kroner. Det er den pris, som SeniorBo foreslår kommunen at sælge grunden på Strandjægervej 31B til dem for.
Det er, som Dragør Nyt tidligere har skrevet, nemlig den grund, som foreningen har udset sig til at huse Dragørs første seniorbofællesskab.
Der er dog politisk uenighed om at sælge grunden, ikke mindst fordi den forventes at kunne indbringe væsentligt mere, hvis den sælges på markedsvilkår til eksempelvis ejerboliger frem for til almene boliger, som et seniorbofællesskab vil være.
Men hvad er grunden egentlig værd?
Dragør Nyt har forsøgt at få en vurdering fra flere ejendomsmæglere, men svaret har været enslydende: Vi vurderer kun grundpriser for dem, der ejer grunden.
I stedet har redaktionen forsøgt at benchmarke med omkringliggende byggegrunde.
Få grunde på markedet
Det er en kendt udfordring, at der ikke er mange ledige byggegrunde i Dragør. Øresund sætter sine grænser mod øst og syd, og regulativer om støj fra lufthavnen sætter sine grænser mod nord og vest.
Derfor er der dags dato også kun to grunde til salg i kommunen: Skippervænget 9A og Skippervænget 10.
Kvadratmeterprisen på de to grunde er mellem 5.500 og knapt 6.000 kroner.
Ti millioner kroner mindre i kommunekassen
Strandjægervej 31B er knap fem gange så stor som de to grunde, og hvis man forventer, at grunden vil ligge i samme leje rent prismæssigt, giver det ved en direkte sammenligning en salgspris på mellem 17 og 20 millioner kroner.
I et tidligt forslag fra SeniorBo til finansiering af et seniorbofællesskab i kommunen, angiver de, at de vil betale 7.120.000 kroner for Strandjægervej. Det tal kan ændre sig lidt frem til det endelige forslag, men beløbet er altså 10–12 millioner kroner mindre, end grunden kunne være værd, hvis den sælges til markedspris.
På Skippervænget er det desuden tilladt at bygge på 30 procent af grunden. I planen for seniorbofællesskabet regner SeniorBo med en bebyggelsesprocent på 60 procent, da de ønsker at bygge i højden.
Hvis lokalplanen tillader det, vil provenuet for Strandjægervej potentielt set kunne være væsentligt højere end i Dragør Nyts estimat.
Det er de penge, som nogle partier på rådhuset nødigt vil undvære i kommunekassen. I sidste ende er det en politisk beslutning.
Socialdemokratiet og liste T har tidligere udtrykt over for Dragør Nyt, at de godt kan acceptere et tab af provenu, såfremt planerne om et seniorbofællesskab kan realiseres.
Venstre er uafklarede, mens borgmester Kenneth Gøtterup altid vil prioritere ejerboliger, hvis der skal bygges nyt i Dragør Kommune.
Hvad er prisen for Strandjægervej 31B?
Vi har set beregningerne for SeniorBos projekt, og her er grundens købspris sat til omkring syv millioner kroner efter almenboliglovens regler.
Via Boligsiden fandt vi de byggegrunde, der på nuværende tidspunkt er til salg i Dragør. Det drejer sig om to grunde på Skippervænget: 9A og 10.
Skippervænget 9A er til salg for 4.195.000 kroner. Grunden er 703 kvadratmeter, og det giver en kvadratmeterpris på 5967,3 kroner.
Skippervænget 10 er til salg for 4.295.000 kroner. Grunden er 770 kvadratmeter, og det giver en kvadratmeterpris på 5577,9 kroner.
Strandjægervej 31B er 3200 kvadratmeter, og ved en normal udstykning til parcelhusgrunde vil den formentlig kunne udstykkes til fire eller fem enheder.
Hvis man regner direkte efter kvadratmeterpriser, så resulterer en sammenligning med Skippervænget 9A i en grundpris på 19.095.000 kroner for Strandjægervej 31B.
Regner man i stedet med kvadratmeterprisen for Skippervænget 10, vil Strandjægervej 31B skulle koste 17.849.000 kroner.
En udstykning vil kunne give fire grunde på i snit 800 kvadratmeter eller fem grunde på i snit 640 kvadratmeter. Selve retten til at bygge et hus er den væsentligste faktor for prisen, og derfor vil provenuet være højere ved udstykning til fem grunde frem for fire.
Antages det, at grunde på 800 kvadratmeter kan sælges til 4.300.000 kroner, og at grunde på 640 kvadratmeter kan sælges til 4.000.000 kroner, giver det et spænd fra 17.200.000 kroner til 20.000.000 kroner.
Potentiale for større provenu
Der er imidlertid flere faktorer, der spiller ind på grundprisen end blot antallet af kvadratmeter jord. På begge de grunde, der er til salg, må der bygges i ét plan og med en bebyggelsesprocent på 30 procent.
I planen for seniorbofællesskabet regner SeniorBo med en bebyggelsesprocent på 60 procent, da de ønsker at bygge i højden. Samtidig vil de bygge væsentlig flere boliger end de fire eller fem, der ville være mulighed for i en normal udstykning.
Da prisen af en byggegrund blandt andet afhænger af antallet af mulige boliger samt af det antal boligkvadratmeter, man opnår byggeret til, vil en fremtidig lokalplan med 60% bebyggelsesprocent og mulighed for flere, mindre boliger formodes at betyde et væsentligt højere potentielt provenu for grunden.